Сегодня можно говорить о постепенном восстановлении рынка загородной недвижимости. Ведется строительство на более чем полусотни объектах, во всех сегментах на рынок активно выводится новое предложение. Что касается спроса, то он в большинстве своем сосредоточен в сегменте готовых предложений в полностью или частично построенных и заселенных городках. Девелоперы не решаются пока поднимать цены, лишь в сегменте элит стоимость немного увеличилась. Такие данные приводятся в аналитическом обзоре рынка загородной недвижимости Киева, подготовленном экспертами компании Knight Frank LLC.
Предложение
В Киевской области по состоянию на сентябрь 2010 года строительство ведется в 54 коттеджных городках. Первичная продажа домовладений осуществляется в 11 завершенных коттеджных городках.
В III квартале на рынок загородной недвижимости вышли восемь новых проектов с общим потенциальным объемом предложения 343 коттеджа (участка).
Во всех четырех новых коттеджных городках экономкласса («Дачная деревня» – Червона Слобода, Колонщина, Плахтянка), «Яблунивские сады») предложение формируется из земельных участков с коммуникациями без подряда на строительство.
Сегмент недвижимости бизнес-класса пополнился тремя проектами: «Рославичи», «Новая деревня. Honey Hills» и «Ранчо Боливар». Коттеджный городок «Рославичи» вышел на рынок с уже введенной в эксплуатацию первой очередью проекта, что соответствует основной характеристике спроса – покупке полностью построенного домовладения.
Рынок элитной загородной недвижимости расширился на 22 домовладения за счет строительства нового коттеджного городка «Лесной Эдем».
Спрос
Традиционно в июле-августе, в период летних отпусков, было отмечено снижение количества запросов и просмотров. Вопреки ожидаемой активизации рынка загородной недвижимости в конце августа и в сентябре, осеннего оживления на рынке также не наблюдалось.
Несмотря на расширяющийся объем предложения, интересы немногочисленных покупателей были по-прежнему сосредоточены в нескольких коттеджных городках, предлагающих построенные коттеджи, соответствующие заявленному классу по качеству и остальным техническим параметрам.
Как и в течение первого полугодия 2010 года, спрос в III квартале концентрировался в сегменте готовых предложений в полностью или частично построенных и заселенных городках. Ограниченное предложение коттеджей в готовых премиальных объектах обусловило рост конкуренции со стороны вторичного рынка, предлагающего качественные отдельно стоящие коттеджи с хорошей отделкой.
Интерес покупателей ко вторичному рынку был зафиксирован также в сегментах бизнес- и экономкласса. Нежелание девелоперов развивать заявленную инфраструктуру постепенно снижает интерес покупателей к приобретению коттеджей в организованных городках. Конкурентными становятся отдельно стоящие домовладения, расположенные в близком соседстве с необходимыми инфраструктурными объектами, имеющие хорошие подъездные пути и окруженные живописными ландшафтами.
В структуре спроса, в зависимости от местоположения, предпочтения покупателей остались стабильными: по-прежнему лидирует Обуховское направление. Вызывают интерес также коттеджные городки, расположенные вдоль Житомирской и Одесской автомагистралей.
Из-за низкой активности покупателей в течение всего лета застройщики не решились на традиционное сезонное повышение цен в сентябре.
Практически во всех городках активно рекламируются различные рассрочки и скидки для стимулирования продаж. Фактически же предлагаемые программы в большинстве поселков действуют только для недостроенных домов. За право оплаты готового коттеджа несколькими траншами покупателю придется доплатить дополнительно 15–17 % годовых на остаток платежа.
Цены и динамика
Цены в течение июля-августа 2010 года оставались стабильными. Незначительные ценовые колебания в этот период являлись результатом изменений в структуре предложения за счет выхода новых проектов и продажи наиболее ликвидных объектов.
Отсутствие ожидаемой активизации спроса в сентябре обусловило ценовой демпинг практически во всех сегментах рынка загородной недвижимости. Исключением являются элитные коттеджные городки, где средние цены продемонстрировали небольшой рост из-за продажи наиболее дешевых коттеджей и роста минимальных цен на объекты.
В данном классе активный спрос наблюдается на два коттеджных городка – «Солнечная Долина» и «Маеток. Жемчужина Италии», в которых за летне-осенний период было продано наибольшее количество домовладений.
Отсутствие достаточного предложения построенных домов в коттеджных городках, а также большие площади домовладений обусловили ценовой демпинг девелоперов в сегментах бизнес- и экономкласса.
Сентябрьское падение средних цен в бизнес-классе произошло за счет прямого снижения цен предложений в ряде коттеджных городков. Большинство девелоперов снизили цены на 5–10 %, хотя в некоторых объектах собственники пошли на 45 % скидки покупателям, пытаясь реализовать коттеджи большой площади. Более всего просели цены на дома площадью от 400 кв. м.
Цены на загородную недвижимость эконом-класса в течение июля-сентября продемонстрировали наибольшее падение по сравнению с остальными сегментами загородного жилья – 6,6 % к июню 2010 года. Снижение показало как максимальные цены на домовладения экономкласса, так и минимальные – ряд девелоперов выставили на продажу частично готовые домовладения по более низкой стоимости.
|